被退件的原因
小額二胎
房屋二胎的小額級距。金額小、流程相對簡化，但設定登記與地政士見證一項都不會少——因為程序的價值跟金額大小無關。
什麼情況適合小額二胎
名下有不動產、需要的金額相對於房屋價值不大、而且希望利率比無擔保方案低，這種情況小額二胎通常是最划算的選擇。
常見的用途包含短期週轉、繳稅、醫療自費、子女註冊費、房屋修繕。共同特徵是金額明確、有還款來源、時間不長。
評估的基礎是殘值空間
計算方式是：房屋市價 × 可貸成數 − 一胎實際本金餘額。可貸成數多數落在八成到九成。
這裡有一個多數人會算錯的地方：一胎餘額要看網銀或對帳單上的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。設定金額通常是原始借款的 1.2 倍，而且不會隨著您還款而減少。用謄本數字去算，可能低估好幾百萬的空間。
金額小，但程序不能省
常有人問：金額這麼小，可以不要找地政士嗎？
不建議。抵押權設定登記是有法律效力的行為，需要調謄本確認產權、審閱契約、辦理登記、對保見證。這些程序的價值在於擋掉風險，跟借多少錢無關。
民間借貸糾紛的案例裡，有相當比例的共同特徵是：沒有地政士、簽了空白文件、契約沒寫年利率、本票金額與借款金額不符。這幾件事只要有專業人員在場，幾乎不會發生。
固定費用要先算進去
小額二胎的成本結構跟大額不同，因為設定規費與代書費是固定的，不會因為金額小而減少。
設定登記規費是設定金額的千分之一（政府收取），地政士代辦費行情落在六千到一萬二。這些加起來對小額案來說是一筆明顯的比例。
所以評估小額二胎時，一定要把這些算進總成本，再跟其他方案比較。如果金額真的很小，有時候信貸反而划算——因為沒有這兩筆費用。
第一步：調一份謄本
不管金額大小，第一件事都是調第一類謄本，確認四件事。
所有權人有幾位：出現共有人的話，公同共有需全體同意，分別共有可就自己持分設定。他項權利部：有沒有早年清償完卻沒塗銷的舊設定，那會佔用擔保空間。註記事項：有沒有查封、假扣押、預告登記。土地持分：老屋的價值主體在土地，這個數字很重要。
這份文件花費很低，但能讓您在諮詢前就知道案子難不難、要走多久。
常見問題
這種情況真的可以辦嗎？
可以評估。房屋二胎的核心是房屋市價扣除一胎實際本金餘額後的殘值空間，銀行退件的理由（薪轉、負債比、雇主評分）不在這個公式裡。實際可貸金額仍需視產權狀況與房屋條件個案審核。
會看聯徵分數嗎？
不以聯徵分數為核貸依據。循環使用、曾經遲繳、債務協商紀錄都可個案處理。但若房屋已遭查封或假扣押，那屬於另一個層次的問題，需要先處理債權。
需要準備什麼文件？
基本三樣：身分證正本、房屋所有權狀、一胎近期繳款紀錄。權狀遺失可先用第一類謄本推進流程，補發同步辦理，不影響時程。
利率與費用怎麼算？
年利率載明於契約，不逾民法第 205 條的年利率 16% 上限。費用包含設定登記規費（設定金額千分之一）與地政士代辦費，所有項目在簽約前列表提供，撥款前不收任何費用。